Жилищная сфера испытывает значительные трудности, связанные с острым дефицитом финансов, слабой материально-технической базой, недостаточной квалификацией кадров, отсутствием продуманной жилищной политики и недостаточной проработанностью нормативно-правовых аспектов деятельности организаций в части их взаимоотношений с органами власти и потребителями.

Жилищное хозяйство, наряду с другими коммунальными службами, остается дотационным, содержание его ложится тяжелым бременем на городской бюджет. Ведомственный монополизм, низкое качество предоставляемых услуг и неэффективное управление к тому же и определяет необходимость реформирования жилищной сферы путем ее демонополизации, перевода в режим безубыточности и ориентации на повышение качества работы и предоставляемых услуг потребителям.

Первостепенное значение имеет проведение жилищной реформы в городах, так как в них сосредоточен огромный жилищный фонд, проживает большая часть населения страны и находятся основные мощности строительных и жилищных организаций. Именно здесь наиболее ярко проявились уже упомянутые негативные черты жилищной сферы: ведомственный монополизм; недостаточная квалификация кадров; техническая и технологическая отсталость и как результат неудовлетворительный уровень работы; игнорирование интересов населения и низкое качество выполняемых работ и предоставляемых услуг потребителям. В первую очередь это касается жилищного хозяйства, которое непосредственно связано с населением и является по сути ведущим в технологической цепочке жилищно-коммунального обслуживания населения. Поэтому первоочередный этап реформы направлен на повышение эффективности реструктуризацию жилищной системы. Не менее важной является задача создания необходимых экономико-правовых основ для стимулирования жилищного строительства, которое служит важнейшим рычагом решения жилищной проблемы и может стать ключевым звено для вывода экономики страны из кризиса.

Имеющаяся нормативно-правовая основа проведения жилищной политике в условиях переходного периода на федеральном уровне и, прежде всего Закон «Об основах федеральной жилищной политики», основные направления нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище», а также соответствующие указы Президента и постановления правительства Российской Федерации определяют стратегический замысел реформирования жилищной сферы. Но проведение жилищной реформы на уровне конкретного города требует более детальных проработок с учетом особенностей и специфики социально-экономической ситуации на данной территории, уровня развития жилищного хозяйства и состояние жилищного фонда и коммунальных систем.

Актуальность рассмотрения важнейших экономических вопросов функционирования и развития жилищной сферы объясняется недостатком учебных научно-методических работ по данной проблематике, имеющих комплексный характер. Более того, комплексный анализ жилищной проблемы в научной и учебной литературе в последнее десятилетие вообще не поднимается.

Объектом исследования является система эксплуатации жилого фонда г. Новосибирска, предмет исследования система эксплуатации жилых зданий Ленинского района г. Новосибирска.

Целью настоящей дипломной работы является разработка рекомендаций по повышению эффективности системы эксплуатации жилых зданий Ленинского района г. Новосибирска.

Для достижения цели предусматривается решение следующего комплекса задач:

Данный дипломный проект состоит из введения, основной части, заключения, списка литературы и приложений. В первой главе рассматриваются теоретические аспекты системы эксплуатации жилых зданий в России. Во второй главе приводится анализ системы эксплуатации жилого фонда г. Новосибирска и конкретно Ленинского района. В третьей, заключительной главе даны рекомендации по совершенствованию системы эксплуатации жилого фонда.

При написании проекта использовалась учебная литература, нормативно-правовые акты, материалы периодической печати и Интернет.

1. Анализ теории и практики системы эксплуатации жилого фонда

1.1. Анализ нормативно-правового обеспечения работы ЖКХ

Осуществляемая реформа жилищно-коммунального хозяйства является одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований в Российской Федерации. Из вопроса “местного значения” реформа жилищно-коммунального хозяйства превратилась в ключевой вопрос государственной социально-экономической политики, без решения которого успешное преодоление бюджетного кризиса является проблематичным.

Процесс реформирования с 1989 по 1992 год осуществлялся фрагментарно. Данный период можно рассматривать как подготовительный.

Начало официального реформирования началось в 1992 г. Его можно принять в качестве первого этапа реформирования.

Данный этап начался в связи с принятием Закона РФ «Об основах Федеральной жилищной политики» (декабрь 1992 г.) и разработанной на его базе «Государственной целевой программы «Жилище» (июнь 1993 г.).[5]

В этих документах были определены цели новой жилищной политики и принципы реформирования жилищной сферы в России. Основные усилия были направлены на проведение приватизации и постепенное повышение доли платежей населения за жилье и коммунальные услуги.

В качестве важнейших целей в первом из этих документов значились:

Все эти меры должны были, в конечном счете, привести к освобождению государства от функции бюджетного обеспечения жилищной сферы и переводу ее на самоокупаемость и самофинансирование.

Переход строительных организаций, занятых в жилищном строительстве, и предприятий промышленности строительных материалов на рыночные формы произошел очень быстро путем приватизации и создания акционерных обществ, формирования новых частных строительных фирм. Все это позволило в достаточно короткий срок (в течение 1993-1994 годов) создать рынок нового жилья во многих регионах страны.

Очень активно происходила в этот период приватизация существующего жилищного фонда. Уже к концу 1995 г. более 50% жилья находилось в частной собственности. Это позволило экономистам прогнозировать появление в скором времени вторичного рынка жилья. В настоящее время можно говорить, что такой рынок тоже существует, по крайней мере, в мегаполисах типа Москвы, Санкт-Петербурга. Судя по объемам совершаемых сделок в этих городах, реальность рынка вторичного жилья не вызывает сомнений. Существенным толчком для ускорения процесса приватизации жилья явилась бесплатная передача жилья проживающим в нем и введение права наследования и продажи.

Первые две цели реформы жилищной сферы были реализованы без больших трудностей по той причине, что они соответствовали интересам как государства, освобождающегося от забот о жилищной сфере, так и населения, становящегося собственником своего жилья.

Огромную роль в быстром формировании частного жилищного сектора в стране сыграл Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» № 1541-1 от 04. 07. 1991 г. Этот закон дал реальную возможность российским гражданам стать собственниками жилых помещений, которые они занимают по договору найма или аренды.[2] Основы процесса приватизации были заложены, когда были приняты законы о собственности, а в дальнейшем вопрос о приватизации жилых помещений нашел свое отражение в других законах: в новой статье 54-1 ЖК РСФСР (Закон РСФСР 3 1552-1 от 06. 07. 1991 г.), в ст. 19 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и ст. 217 ГК РФ. Приватизация жилья осуществлялась бесплатно, добровольно и один раз для каждого гражданина.

Постановление Правительства РФ № 935 «О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг» было принято 23 сентября 1993 г. Согласно этому постановлению, к концу 1998 г. население должно было оплачивать жилье и коммунальные услуги в размере 100-процентной их стоимости. Это при том условии, что на первое января 1994 г. доля населения в оплате жилья и коммунальных услуг составляла всего 3% от уровня их полной стоимости, а в экономике страны продолжался галопирующий рост цен и падение производства. К концу 1994 г. стало ясно, что принятый темп перехода на новую систему оплаты жилищно-коммунальных услуг нереален. За 1994 г. стоимость услуг для населения выросла в 15 раз. Поэтому Правительство вынуждено было в начале 1995 г. отменить установленный Постановлением № 935 срок перехода на новую систему оплаты и принять решение о корректировке планов реформирования отрасли и программных документов.

На 1996 г. намечался новый этап в развитии жилищно-коммунальной реформы. Для этого был подготовлен и одобрен Президентом РФ программный документ под названием «Основные направления нового этапа реализации государственной целевой программы «Жилище» (Указ № 431, март 1996 г.), в котором были определены долгосрочные планы федеральной жилищной политики на период до 2000 г. и конкретные задачи на 1996-1997 годы, а также конкретизированы средства по достижению целей реформы, обосновывалась необходимость усиления социальной защиты малоимущих граждан при переводе предприятий отрасли на безубыточный режим работы, в первую очередь, в части оплаты жилья и коммунальных услуг.[5] Летом 1996 г. вышло Постановление Правительства РФ № 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг», которое установило новые сроки перехода на полную оплату жилищно-коммунальных услуг, уточнило структуру платежей и новый порядок предоставления жилищных субсидий малоимущим группам населения. В соответствии с Постановлением № 707 был установлен новый срок перехода населения на 100-процентную оплату услуг. [7] Он должен был завершиться в 2003 г. Подготавливая новые документы, Правительство РФ намеревалось начать в 1996 г. решительные действия по освобождению федерального бюджета от бремени расходов на жилищно-коммунальное хозяйство и другие социальные нужды. К этим действиям его вынуждали острый бюджетный дефицит, значительно меньшее против ожиданий поступление налогов в бюджет, возросшие долги по заработной плате работникам учреждений бюджетной сферы и т.д.